634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda (KMK) yapılan bu yeni yasal değişiklikler (Aidat ve Onarım Avans Artışları Hakkında)

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda (KMK) yapılan bu yeni yasal değişiklikler, özellikle apartman ve site yönetimlerinin en büyük uyuşmazlık konularından biri olan işletme projesinin (bütçenin) hazırlanması, onaylanması ve geçici bütçe artış oranları ile toplu yapılardaki yönetim planı değişikliklerine ilişkin çok önemli ve pratik yenilikler getirmektedir.

Aşağıda, metinde yer alan yeni değişiklikler maddeler halinde açıklanmış ve ardından site yönetimleri ile kat maliklerinin yapması gereken işlemleri içeren detaylı bir uygulama rehberi hazırlanmıştır.

Yapılan Yeni Değişiklikler ve Açıklamaları

1. Geçici İşletme Projesinin Onay Şartı ve Süre Sınırı (Madde 37/1)

• Eski Durum: Yönetici tek taraflı olarak işletme projesi hazırlar, maliklere tebliğ eder ve yedi gün içinde itiraz olmazsa bütçe kesinleşirdi. Genel kurul toplama zorunluluğu yoktu.

• Yeni Değişiklik: Artık işletme projesinin asıl onay yeri Kat Malikleri Genel Kurulu olarak belirlenmiştir. Eğer genel kurulda kabul edilmiş bir bütçe yoksa, yönetici en geç üç ay içinde genel kurulda onaylanmak üzere acilen "Geçici İşletme Projesi" hazırlar.

• Anlamı: Yöneticinin tek başına bütçe kesinleştirme yetkisi tırpanlanmış, bütçenin nihai kararı genel kurula (kat maliklerine) bırakılmıştır. Geçici bütçe sadece genel kurul toplanana kadar geçecek olan maksimum 3 aylık süreyi kurtarmak için yapılabilir.

2. Geçici Bütçe Artışına "Yeniden Değerleme Oranı" Sınırı (Madde 37/Ek Fıkra)

• Eski Durum: Yöneticiler yeni yıl bütçelerinde veya geçici projelerde aidatları istedikleri oranda (örneğin %100 veya %150) artırıp tebliğ edebiliyordu.

• Yeni Değişiklik: Eğer sitenin/apartmanın zaten yürürlükte olan bir işletme projesi varsa; yöneticinin genel kurul öncesi hazırlayacağı "Geçici İşletme Projesi"ndeki artış oranı, Vergi Usul Kanunu uyarınca ilan edilen Yeniden Değerleme Oranından (YDO) fazla olamaz.

• Anlamı: Malikler, genel kurul toplanıp asıl bütçeyi onaylayana kadar fahiş aidat artışlarına karşı yasal koruma altına alınmıştır. Yönetici genel kurul onayı olmadan kafasına göre yüksek zam yapamaz; üst sınırı devletin belirlediği YDO'dur.

3. İtiraz ve Tebligat Sürecinin Değişmesi (Madde 37/4)

• Eski Durum: Projeye 7 gün içinde itiraz edilmezse kesinleşiyordu ve İcra İflas Kanunu (İİK) m.68 anlamında kesin delil oluyordu.

• Yeni Değişiklik: Proje maliklere veya fiilen oturanlara imza karşılığı ya da taahhütlü mektupla bildirilir. Bildirimden sonra en geç üç ay içinde bu bütçenin aynen veya değiştirilerek kabul edilmesi için genel kurul toplanmak ve karar almak zorundadır. (Eski 7 günlük bireysel itiraz ve kesinleşme cümlesi mülga edilerek kaldırılmıştır).

• Anlamı: Bütçeye itiraz artık bireysel dilekçelerle değil, bütçe tebliğ edildikten sonra en geç 3 ay içinde toplanacak olan genel kurulda oylanarak karara bağlanacaktır. İcra takibine yasal dayanak oluşturan (İİK 68/1 belgesi sayılan) bütçe, ancak bu genel kurulda kabul edilen veya bu usule uygun kesinleşen bütçedir.

4. Toplu Yapı Yönetim Planı Aykırılıkları (Madde 70/Ek Fıkra)

• Yeni Değişiklik: Toplu yapılarda (sitelerde) yönetim planının değiştirilmesi için temsilciler kurulu veya kat maliklerinin $2/3$ çoğunluk şartı korunmuş; ancak maddeye "Yönetim planlarının bu maddeye aykırı hükümleri uygulanmaz" fıkrası eklenmiştir.

• Anlamı: Müteahhitler veya eski yönetimler tarafından yönetim planlarına konulan ve bu $2/3$ oranını zorlaştıran ya da toplu yapı mantığına aykırı olan (örneğin "Yönetim planı değiştirilemez" veya "Şu blok tek başına karar alır" gibi) maddeler artık hukuken geçersizdir.

Yapılması Gereken İşlemler ve Uygulama Rehberi

Bu yeni yasal dönemde apartman ve site yöneticileri ile kat maliklerinin hukuki ve cezai uyuşmazlık yaşamamak adına acilen atması gereken adımlar ve yapması gereken işlemler şunlardır:

Yöneticiler İçin Yapılması Gerekenler:

Mevcut bütçenizin süresi bittiyse veya yeni bir takvim yılına girildiyse, öncelikle kat maliklerini olağan veya olağanüstü genel kurula çağırarak asıl işletme projesini orada onaylatmayı hedefleyin. Eğer genel kurulu hemen toplayamıyorsanız, acilen "Geçici İşletme Projesi" hazırlamalısınız. Ancak bu geçici projeyi hazırlarken, aidat artış oranını kesinlikle o yıl ilan edilen Yeniden Değerleme Oranının üzerinde belirlemeyiniz; aksi takdirde yaptığınız bütçe kanuna aykırı ve geçersiz olacaktır. Hazırladığınız bu geçici bütçeyi kat maliklerine veya dairede fiilen oturan kiracılara imza karşılığı ya da taahhütlü mektupla tebliğ edin. Tebligatları gönderdikten sonraki en geç 3 ay içinde kat malikleri kurulunu genel kurula çağırmak üzere yasal süreci başlatın. Unutmayın ki genel kurulda oylanıp kesinleşmeyen veya bu yasal 3 aylık usule uymayan geçici bütçelere dayanarak, aidatını ödemeyen malikler hakkında icra takibi (İİK m.68 kapsamında) yapmanız hukuken sakatlanacaktır. Ayrıca sitenizin yönetim planında, KMK Madde 70'teki toplu yapı ortak yönetim kurallarına aykırı, haksız veya $2/3$ oy oranını bypass eden maddeler varsa, bunları geçersiz sayarak doğrudan kanun hükümlerini uygulamaya koymalısınız.

Kat Malikleri İçin Yapılması Gerekenler:

Yönetimden size gelen işletme projesi tebligatlarını dikkatle inceleyin. Eğer yönetim genel kurul yapmadan size doğrudan bir "Geçici İşletme Projesi" gönderdiyse ve aidat artış oranı Yeniden Değerleme Oranını aşıyorsa, yönetime yazılı başvuruda bulunarak bütçenin kanuna aykırı olduğunu ihtar edin. Yönetimin bu tebliğden sonra en geç 3 ay içinde genel kurulu toplamasını talep edin ve bütçeye ilişkin itirazlarınızı, revizyon taleplerinizi veya onayınızı bireysel mahkemeler yerine bu toplanacak olan genel kurulda dile getirip oya sunun. Kanuna uygun şekilde genel kurulda onaylanmamış veya yasal artış sınırını aşan geçici bütçeler üzerinden adınıza başlatılabilecek usulsüz icra takiplerine karşı, bu yeni kanun maddelerini gerekçe göstererek yasal süresi içinde itiraz etme hakkınızı saklı tutun.