Emsal Kira Bedeli

Emsal kira bedeli uygulaması, esas itibariyle gayrimenkullerin bedelsiz olarak GVK’nın 73. maddesinde belirtilenler dışındaki kişilerin kullanımına tahsis edilmesi, kira bedellerinin kiraya verilen mal ve hakların emsallerinin (eş veya eşlerinin) kira bedelinden düşük olması veya kira bedelinin tespit edilememesi hallerinde muvazaalı olarak gerçek kira gelirinin altında beyanda bulunulması durumlarında vergi güvenlik müessesesi olarak kullanılmak amacıyla getirilmiştir. Gayrimenkulün bedelsiz olarak başkasının kullanımına bırakılması dolayısı ile emsal kira bedeli uygulaması yapılması için, mülkiyet veya tasarruf hakkının bütünüyle mal sahibine ait olması, buna rağmen istifade hakkının başkasına bırakılmış olması gerekir. Bir başkası lehine, tapuya tescil suretiyle intifa hakkı tesis edildiği takdirde emsal kira bedeli uygulaması yapılamaz. 
Emsal kira bedeli bir ölçü olarak vergi idaresi lehine adi kanuni karine niteliğinde olup, mükellefçe her zaman çürütülebilir ve aksi ispat edilebilir. Elde edilen gerçek kira gelirinin kira sözleşmesi, ödemeye ilişkin banka dekontu veya havale makbuzu vb. belgelerle veya kiracının ifadesi ile ispat veya tevsik edildiği durumlarda ayrıca emsal kira bedeli karşılaştırılması uygulaması yoluna gidilmemektedir.
Sözü edilen ispat veya tevsik işlemine ise, ancak beyan edilen kira gelirinin gerçek durumu yansıtmadığına ilişkin karinelerin bulunması veya vergi incelemeleri sırasında yetkililerce talep edilmesi durumunda başvurulmaktadır (1999/1 sayılı GVK İç Genelgesi). Dolayısıyla eğer mükellef, bir taşınmazını emsal kira bedelinin altında bir tutardan kiraya verdiğini kanıtlarsa, burada emsal kira bedeli ölçütü uygulanmaz. Ayrıca, internet ortamında verilen kira bildirimlerinde, emlak vergisi değerinin %5’inin altında beyan edilen kira gelirleri ile ilgili beyanname kabul edilmemektedir. Dolayısıyla her ne kadar anılan İç Genelge ile emsal kira bedelinin altında bir kira bedelinin beyan edilebilmesi öngörülmüş olsa da (ispat veya tevsik şartıyla) bu durumun fiilen uygulanabilirliği kalmamıştır. Bir başka ifadeyle, vergi değerinin %5’inin altında kira geliri bildirimi içeren beyannamelerin “Kira Beyanname Sistemine” girişi mümkün bulunmamaktadır.

Emsal kira bedeli yıllık olarak hesaplanır. Kiralamanın bir veya birkaç aylık döneme isabet etmesi veya kiralamanın bu kadar süreyle yapılması halinde alınan kira bedeli yıllık emsal kira bedelinin kiralama süresindeki aylara isabet eden tutarıyla karşılaştırılmaktadır. Gayrimenkul sermaye iradında, vergiyi doğuran olay tahsile bağlı olduğu için, kira geliri tahsil edilmediği sürece, başka bir anlatımla kira geliri elde edildiği ortaya konmadan, emsal kira bedeli esasına göre tarhiyat yapılamamaktadır.
Danıştay’ın görüşü de bu yöndedir. 
Bina ve arazide emsal kira bedeli yetkili özel mercilerce veya mahkemelerce takdir veya tespit edilmişse bu bedel, bu suretle tespit veya takdir edilmiş kira mevcut değilse VUK’a göre belirlenen vergi değerinin % 5’idir. Diğer mal ve haklarda emsal kira bedeli maliyet bedelinin, bu bedel bilinmiyorsa VUK’un servetlerin değerlendirilmesi hakkındaki hükümlerine göre tespit edilen değerin % 10’ udur.
örnek: Vergi değeri 100.000 olan bir dairenin yıllık kira bedeli 100.000 x % 5 = 5.000’den düşük olamaz. 5.000 dairenin emsal kira bedelidir.

Vergi değeri bina ve arazinin Emlak Vergisi Kanunu’nca tespit edilen değeridir.
Maliyet bedeli, iktisadi kıymetin iktisap edilmesi veyahut değerinin artırılması dolayısıyla yapılan ödemelerde bunlara bağımlı her türlü giderlerin toplamını ifade etmektedir.

Boş kalan dairelerin muhafazası için bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması; binaların mal sahiplerinin usul (büyükanne, büyükbaba, anne, baba), füru (çocuklar, torunlar) veya kardeşlerin ikametine tahsis edilmesi; mal sahibi ile akrabaların aynı evde kalması; kamuya ait kiralamalarda emsal kira bedeli uygulanmaz.

İşyerlerinin bedelsiz olarak usul, füru veya kardeşlerin kullanımına tahsis edilmesi halinde emsal kira bedeli uygulanır.